Automatikusan az egér útján
Bárkinek is legyen igaza, miszerint az ingatlan-nyilvántartás rendszerét megújító jogi szabályozásra az eljárások gyorsítása vagy épp a még mindig létező ügyeskedések letörése miatt volt szükség, ez január 15-én végre hatályba lépett. A cél az is, hogy egyes esetekben az eljárás legyen automatikus, vagyis ügyintéző közreműködését se igényelje, de egyelőre a rendszer érzékeny jellegéből adódóan a bevezetés egymásra épülve, több lépcsőben történik meg. A hazánkban is tervbe vett 3 dimenziós nyilvántartás ötlete ugyan Hollandiából származik, de manapság a Távol-Keleten élvezik leginkább előnyeit.
Angolszász vagy osztrák rendszer?
Ugyan az európai országok ingatlan-nyilvántartási rendszerei különbözőek, de alapvetően két fő csoportra bonthatók aszerint, hogy a jogváltozás már a tulajdonátruházási (adásvételi, csere vagy ajándékozási) szerződés megkötésével vagy a szerződés megkötése, majd annak teljesülése nyomán következik-e be. Előbbi fő csoportba az angolszász és a francia rendszerek, míg utóbbiba – nem meglepő módon – a német-svájci, illetve osztrák rendszerek tartoznak. A német-svájci típus vezetésének alapja maga a tulajdonos (ezt a jogtudomány perszonálfólió elvnek nevezi), míg az osztrák (és az azt követő magyar) rendszer alapja az ingatlan maga, amelyet reálfólió elvének nevezünk.
Továbbá megkülönböztethetjük egymástól a közigazgatáson belül vezetett kataszteri nyilvántartást, amely az ingatlanok műszaki adatait tartalmazza, valamint a telekkönyvi nyilvántartást, amely az ingatlanokkal kapcsolatos jogok és tények nyilvántartását szolgálja. Az első, hazánkban kialakult ingatlanregiszter-típus esetén a 13. századtól a jogváltozásról szóló okiratok képezték a nyilvántartás tárgyát szerzetesek által fenntartott hiteles helyeken.
Az adóztatás információs alapját képező hozadéki földadókataszter az 1875. évi VII. törvénycikkel vált a hazai jog részévé. 1952-ben hozták létre immár a földügyi szakigazgatás központi szerveként az Állami Föld-mérési és Térképészeti Hivatalt, annak megyei szerveit, valamint a járási földnyilvántartási kirendeltségeket, 1967-ben pedig a Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztérium Országos Földügyi és Térképészeti Hivatalát. A szakigazgatási szervezet közép-, illetve alsó szintjének átalakításával megszületett a földhivatalok rendszere is. Az állami földnyilvántartás adatait már 1972-ben számítógépen dolgozták fel, de a „valós”, folyamatos gépi adatfeldolgozás csak az 1990-es évektől fogva vált lehetségessé.
A digitalizáció útja: TAKAROS, TAKARNET és E-ING
1997-re minden tulajdoni lap adatai rendelkezésre álltak elektronikus formában, és elkészült a Térképen Alapuló Kataszteri Rendszer Országos Számítógépesítése, vagyis a TAKAROS, amelyet 2003-ban az akkor még előfizetéses szűk kör számára igénybe vehető TAKARNET követett. Ez utóbbi 2011-től az ügyfélkapun keresztül bárki számára 0–24 órában igénybe vehető. Csak 2013 és 2016 között az online tulajdoni lap másolat lekérdezések száma másfélszeresére, míg az online térképmásolatok lekérdezésének száma háromszorosára növekedett. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás Európában szinte mindenhol elektronikusan történik, amelyre a COVID csak ráerősített.
Ám a hazánkban a földhivatalokban eddig megszokottan használt informatikai rendszer a papíralapú nyilvántartáshoz kötődött, ráadásul az ingatlan-nyilvántartás egyes szakrendszerei és azok más, állami nyilvántartásokkal való összekötése sem valósult meg „hézagmentesen”. A 2017–2023/2024 közötti E-ING projekt célja részben a hiányosságok kiküszöbölése volt. A változások azonban más okok miatt is szükségesek voltak. Az ENSZ még 2015-ben elfogadta az integrált fenntartható fejlődési és fejlesztési keretrendszert, az AGENDA 2030-at, de az Európai Unió Földmegfigyelési (Kopernikusz) programja is a térinformatikán alapul.
Ezzel együtt az ingatlanok értékének növekedése, az alagutak, közművek, parkolóházak, utak, vasutak alatti és feletti épületek számának jelentős növekedése miatt világszerte szükségessé vált a háromdimenziós rendszerek kifejlesztése és bevezetése. 2018-ban aztán felmerült a négydimenziós, vagyis az idő síkjában is követhető adatok használata is.
Függőben tartás helyett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkező tény vagy jog csak akkor érvényesíthető harmadik személyekkel szemben, ha az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül. Amennyiben a jogok vagy tények jogszabály erejénél fogva keletkeznek akkor hatályosak harmadik személyekkel szemben, ha az ingatlannak a jogot vagy tényt keletkeztető jogszabály hatálya alá tartozása az ingatlan-nyilvántartásban szereplő más jog, tény vagy adat alapján az ingatlan tekintetében egyértelműen megállapítható.
Az ingatlan-nyilvántartásban három csoportba sorolható jogosultság és tény említhető meg. Az első csoportba tartoznak azok az úgynevezett dologi jogi jogok (például tulajdonjog), amelyek a bejegyzéssel egyidejűleg jönnek létre. A második csoportba azok a nem dologi jogi természetű jogok, tények tartoznak, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés nélkül is létrejönnek, de harmadik személyekkel szemben csak a bejegyzést követően lesznek hatályosak. Végül a harmadik csoportba a jogszabály erejénél fogva létrejövő jogok és kötelezettségek tartoznak. Az új törvényi szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartásból a lehető legteljesebb körben megismerhető adott ingatlannal összefüggésben fennálló valamennyi jog és kötelezettség.
E követelmény megteremtése érdekében a Polgári Törvénykönyv az ingatlan-nyilvántartásra nézve kevesebb szabályt tartalmaz majd, az ingatlan-nyilvántartási törvény általánosabb jellegűvé válik, míg például az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények, adatok tételes felsorolását végrehajtási rendelet fogja tartalmazni. Ugyan a bejegyezhető jogok, tények, adatok rendszere nem változik, de kisebb változások azért várhatóak. Például a korábban még tényként feljegyzendő szerződési kikötéseket jogként kell bejegyezni. Ez vonatkozik az elidegenítési és terhelési tilalomra, a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jogra, végül a pénzügyi lízingbeadáshoz kapcsolódó jogra.
Például eddig, ha tulajdonjog-fenntartással történt az adásvételi szerződés megkötése, akkor e tény bejegyzésre került a tulajdoni lapra is, és a kérelem ügyintézése azonnal megkezdődött. A függőben tartás esetén pedig a kérelem ténye az ingatlan tulajdoni lapjának első részén széljegyzésre került, azonban maga a kérelem nem került azonnal ügyintézésre, hanem legfeljebb hat hónapig függőben tartásra került az eljárás, és ebben az esetben e széljegy miatt a soron következő kérelmeket is csupán széljegyzésre kerültek, és azokat a földhivatal nem intézte el, csupán a függőben tartott kérelem elintézését követően.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog megteremtésével a felek a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot határozott vagy határozatlan időre (legfeljebb 5 évre) kérhetik majd bejegyezni, majd ez idő elteltével törlődik a vevői jog – tekintet nélkül arra, hogy közben a vevő tulajdonjoga bejegyzésre került-e vagy sem. A vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelme esetén a kérelem széljegyzésétől számított 6 hónap elteltéig az ingatlannal kapcsolatban érkező további kérelmek csak széljegyzésre kerülnek, és attól függ majd a bejegyzésük, hogy a vevői jog sorsa hogyan alakul. 6 hónap elteltével a vevői jog bejegyzésének hatálya azonos lesz a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával, azaz a vevői jog jogosultjának beleegyezése kell majd további, az ingatlannal kapcsolatos jogszerzéshez.
Március 14-től hatályos az a friss változás, miszerint az elidegenítési és terhelési jog jogosultjának nem szükséges a hozzájárulása a vevői jog bejegyzéséhez. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a felek megköthetik az adásvételi szerződést, a vevő bejegyezheti vevői jogát az ingatlanra, és majd a teljes vételár kiegyenlítésekor és a banki hitel megfizetésekor kerülhet le az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanról – így a vevő tulajdonszerzése bejegyezhető.
Csak a továbbképzésen részt vett ügyvéd járhat el
Az automatizált eljárás tervezett bevezetése indokolja, hogy eljárási jogosultsággal olyan ügyvédek és kamarai jogtanácsosok rendelkeznek majd, akik a törvényi továbbképzési kötelezettség részeként előírt speciális ingatlanügyi ismereteket igazolhatóan megszereztek. Ez a tény az ingatlan-nyilvántartásból is ellenőrizhető, kamarai közhiteles nyilvántartások alapján. Ügyvédi meghatalmazást fő szabály szerint csak ügyvéd előtt (esetleg kormányablakban) személyesen vagy elektronikusan, e-személyivel történő elektronikus aláírással lehet megtenni az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben elérhető űrlap segítségével.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés alapjául szolgálhat elektronikus okirat vagy olyan papíralapú okirat, amelyet a készítője (közjegyző, ügyvéd, kamarai jogtanácsos) elektronikus okirattá alakított. Külföldi magánokiratokkal kapcsolatban az új szabályozás nem zárja ki az ügyvédek által gyakran alkalmazott, a távollevők közötti szerződéskötésre vonatkozó lehetőséget. Az ingatlan-nyilvántartási ügyben való eljárási jogosultság ügyvédi kamarai nyilvántartásba vételéhez szükséges kiegészítő biztosítás káreseményenként számított legalacsonyabb összege ötvenmillió forint.
Nyilvánosság elve kontra adatvédelem
Jelenleg még a tulajdoni lapok korlátozás nélkül megismerhetőek, azokról feljegyzés készíthető, vagy igazgatási szolgáltatási díj ellenében hiteles másolat adható ki. A hiteles másolatok lehetnek teljes körűek vagy szemlék. Településnév és helyrajzi szám ismeretében az ingyenes betekintés, feljegyzés készítése bárkinek bármelyik tulajdoni lapba biztosított. Díjfizetés ellenében hiteles és nem hiteles tulajdonilap-másolat kérhető papíralapon vagy elektronikus formában. A tulajdoni lap és a térkép tartalmát továbbra is majd bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti, de a természetes személy névadata, születési éve, lakcíme a lekérdező személyének és a lekérdezés céljának azonosítása mellett ismerhető csak meg.
Az ezeken felüli, természetes személyekkel kapcsolatba hozható adatokat pedig csak törvényben meghatározott okból és személyek ismerhetik meg. Bejegyzés vagy széljegy alapjául szolgáló okiratok tartalma akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.
Földügyek – ugyanaz és mégis más
A NAK tájékoztatása szerint a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződéseknél, ha a szerződés hatósági jóváhagyása kell, akkor a 2025. január 15-én vagy azután indult ügyekben kell alkalmazni az új szabályokat. Az E-ING rendszer egy négy modulból álló informatikai rendszer, ügyintézési felület, mely az Ügyfélkapu Plusszal vagy DÁP applikációval érhető el a webböngészőn keresztül a landing.eing.foldhivatal.hu oldalon. Továbbra is papíralapon kell benyújtani a kormányhivatalokhoz az ingatlan-nyilvántartási és a földforgalmi eljárások iránti kérelmeket. Első lépésként az E-ING kormányhivatali ügyintézői oldala (back office) indul el, mely az ügyek feldolgozását érinti. A földforgalmi hatósági eljárások ügyintézése az ügyfelek részéről (front office) egyelőre az eddigi rend szerint történik, a kérelmeket továbbra is papíralapon kell benyújtani, és az eddigiek szerint értesülnek az ügyfelek a döntésről. Elsőként a tulajdoni lapok válnak online hozzáférhetővé az új rendszerben, és a földhivatalokban dolgozók számára nyílik majd meg az új felület.
Az automatikus eljárás lehetősége
Bizonyos eljárások (ingatlan teljes tulajdonjogának átruházása, ha az ingatlan tehermentes, hitelintézeti jelzálogjog bejegyzése és törlése, valamint a végrehajtási jog törlése) ügyintéző közreműködése nélkül, a kérelmező által benyújtott kérelem alapján legfeljebb 24 órán belül végbemehetnek. Automatikus döntéshozatal esetén az ügyletet ügyintéző nem vizsgálja meg, így a felelősség a kérelmet benyújtó ügyvédre, közjegyzőre, végrehajtóra stb. hárul. Garanciális szabály, hogy az ügyfél kérheti, hogy az eljárást teljes eljárásban bírálják el.
Csegődi Tibor László
Fotók: shutterstock.com
