A magyar földpiac 2026-tól részben megnyílik a befektetők előtt a művelési kötelezettség lazításával. Bár a mezőgazdasági termelők továbbra is előnyt élveznek az elővásárlási sorrendben, a „saját művelés” kényszere enyhül. Ugyanis a törvény szerint a bérbeadás már nem számít a földhasználat átengedésének. Ez az a pont, ami érdemben közelebb tolja a termőföldet a befektetési logikához, a befektetők érdeklődéséhez. A fő változás ugyanis az, hogy a tulajdonosnak már nem feltétlenül kell maga gazdálkodnia.
Hogyan bővül a lehetséges földvásárlók köre?
A vásárlók köre nem úgy bővül, hogy „bárki bármekkorát vehet”, hanem úgy, hogy többeknek lesz értelme belépni. Idősebb, kiszálló gazdák / örökösöknek: eddig a „magad műveld” elv sokszor életszerűtlen volt; most könnyebben adható bérbe a föld (jogszerűen, a tulajdonszerzésből fakadó kötelezettség megszegése nélkül). Olyanoknak, akik megszerzik a földműves státuszt: mert a nagyobb (1 ha feletti) tulajdonszerzéshez tipikusan továbbra is kell a földműves minőség – és ezt sokan képzéssel oldják meg (pl. aranykalászos). Mindezek „kapunyitó” hatása most erősebb, mert a hasznosítás lehet bérbeadás is.
Tényleg lehet már befektetői/spekulációs céllal földet venni?
Röviden: a jogi realitás közelebb került hozzá, de nem lett „szabad préda” a termőföld.
A változás nem azt jelenti, hogy a föld „korlátlanul” megvehető és kiadható. Csak azt, hogy a bérbeadás önmagában nem tiltott a tulajdonszerzéshez kapcsolódó használati vállalás fényében.
A klasszikus spekuláció (gyors továbbértékesítés, árfelhajtás, strómanozás) ellen továbbra is több fék működik a rendszerben (lásd alább).
A mezőgazdaságban közhelyszerű „egyhónapos aranykalászos” állításból az igazán fontos következtetés az, hogy a földműves státusz megszerzése eddig is belépő volt. Csak most közelebb vannak a piacon a célhoz olyan befektetők, akik nem akarnak gazdálkodni, csak bérbe adásból jövedelemhez jutni.
Mi védi a magyar földtulajdont a szabályozásban?
A módosítások mellett is megmarad (és a gyakorlatban ezek döntenek):
Elővásárlási rend: ha egy „befektető vevő” meg is állapodik az eladóval, könnyen beléphet elé elővásárlásra jogosult (helyben lakó/használó földművesek stb.).
Helyi földbizottsági (NAK/TAB) kontroll: a gyakorlatban ez a spekuláció-szűrés egyik kulcsa (különösen gyanús konstrukcióknál, irreális áraknál, életszerűtlen céloknál).
Szerzési és birtokmaximumok, személyi korlátok (tipikusan természetes személy, EU/EGT keretek), művelési cél megőrzése (pl. a föld más célú hasznosítása időkorlátokhoz, engedélyekhez kötött).
Haszonbérletnél erősödő tulajdonosi kontroll: új elemként megjelent, hogy ha előhaszonbérleti jogosult „rájelentkezne”, a tulajdonos hozzájárulása nélkül nem automatikus, hogy vele jön létre a szerződés – vagyis nem lehet a tulajdonost teljesen „kivágni” a döntésből.
Mire figyeljenek a földtulajdonosok, vevők, eladók?
Eladóknak
Számoljanak azzal, hogy a vevő „nem biztos, hogy vevő marad”: az elővásárlási sorrend miatt más léphet a helyébe. A szerződés felépítését ennek tudatában kell kezelni (határidők, fizetés üteme, birtokbaadás). A túl magas (piacidegen) ár támadási felület lehet, és a helyi szűrők is érzékenyek rá.
Vevőknek
Legyenek körültekintőek, ne abból induljanak ki, hogy „megvettem: kiadom bárkinek” a földet! A haszonbérletnek is van eljárási és ranghelyi logikája (előhaszonbérlet, kifüggesztés/mentesség), és könnyen borulhat a terv, ha nem jól készítik elő.
Ha földműves státuszt képzéssel szereznek, attól még a szándék és a konstrukció életszerűsége számít a kontrollpontokon.
Bérbeadóknak
Jó hír: a tulajdonosi mozgástér erősödik (hozzájárulásos elem). Rossz hír: ettől még nem érdemes „trükközős” kikötésekkel távoltartani jogosultakat, mert az visszaüthet (és a szerződés is sérülhet).
Mindenkinek
A földügyekben a formai hiba drága: ranghelyek, nyilatkozatok, határidők – egy apró tévesztés is elég, hogy az ügy elakadjon vagy újra kelljen kezdeni.
Agrárágazat Tudástár: Elővásárlási jog – Az elővásárlási jog olyan törvényben rögzített jogosultság, amely alapján meghatározott személyek – például helyben lakó vagy földhasználó földművesek – az adásvételi szerződés feltételeivel azonos módon a vevő helyébe léphetnek. Termőföld esetében ez a rendszer biztosítja, hogy a föld elsősorban mezőgazdasági termelők tulajdonában maradjon. Az elővásárlási rend így a spekulatív földszerzéssel szemben az egyik legfontosabb szabályozási „fék”.
