Aktuális öröklésjogi kérdések az agráriumban

Örökös kérdések

Gondot jelent-e, ha a termőföldrészlet végrendeleti örököse „csak” az örökhagyó halálát követően szerez földműves státust? A júliusban hatályba lépett törvényi változások amellett, hogy a fenti élethelyzetre reagálnak, megkönnyítik a kis értékű örökölt ingatlanok (út, árok, mocsár, halastó, csatorna) állam számára történő felajánlását is.

Mindez illeszkedik abba a hosszú távú jogalkotói szándékba, amelynek egyik állomásaként – az osztatlan közös „terjedése” és a földterületek feldarabolása ellen – tavaly év elejétől az örököstársak négy lehetőség közül választhatnak. Hazánk a dán példát igyekszik követni, amelyet kisebb üzemméret és a szigorú követelményű mezőgazdasági végzettségek megléte jellemez.

A földek öröklésének szabályozása hazánkban és Európában

A reformkorban hozott – jobbágyöröklést és földbirtokreformot célzó – törvényi szabályok a földbirtok egységének védelme mellett birtokminimumot is előírtak. Speciális szabályok vonatkoztak a családi birtokokra, a hadi és vitézi telkekre, valamint a hitbizományra. Az utóbbi jogintézmény a római jogból eredeztethető, ahonnan az arab jogon keresztül jutott vissza az európai (spanyol) jogba. A hitbizomány azt jelentette, hogy az alapitó kiemelte az általános öröklési szabályok alól szerzett vagyonának egy részét, amelyre speciális (osztatlan) öröklési rendet határozott meg, elidegenítési és terhelési tilalom mellett. Hazánkban általa vonták ki a nagybirtokokat a szabad forgalom alól. A családi birtok fogalma csak 100 évvel ezelőtt jelent meg a magyar jogi szabályozásban. Lényege az volt, hogy az állam családoknak olyan méretű ingatlanokat biztosított, amelyek a velük egyesített ingatlanokkal együtt sem lehetettek nagyobbak, mint ami egy népes család szokásos eltartásához szükséges jövedelem háromszorosát jelentette. A telekkönyvekbe is bejegyzett családi birtokok öröklésére ugyan a törvényes öröklés szabályai voltak irányadók, de az örökhagyó végintézkedéssel részben (lemenői, illetve házastársa között) rendelkezhetett róla. Hasonló volt a hadi telkek jogi szabályozása is a 20. század első felében. Ebben a korszakban a földtulajdonos réteg tudatosan csak egy gyermeket vállalt, a mezőgazdasági üzem feldarabolását megakadályozandó. Ugyan már a 20. század elejétől születtek törvényjavaslatok az agráröröklés tárgyában, de a javaslatok mindössze javaslatok maradtak. A szocializmus a kérdést 1967 után úgy „válaszolta meg”, hogy a tag halála esetén a termelőszövetkezet megválthatta a tag kívülálló örökösének földjét, ha az örökös nem kívánt volna tag lenni. Ellenkező esetben az örökös a szövetkezet tagjaként használhatta volna a földterületet, ami elvileg tulajdonában volt.

A szövetkezetek felajánlással is szerezhettek földterületet. A rendszerváltás után a tulajdonosok vagy örököseik 1991 végéig nyújthattak be kárpótlás iránti igényt korábbi tulajdonuk visszaszerzése érdekében. Az 1994-es földtörvény nem kívánta szabályozni a földtulajdonjog örökítését speciális törvényes öröklés keretei közt. 2020 táján több szakmai javaslat született a hazai, speciális öröklési szabályok kidolgozására, azt célozva, hogy a föld és a mezőgazdasági üzem egy kézben maradjon. A javaslatok nyugat-európai mintákat követtek, figyelembe véve, hogy az agráröröklést szabályozó országok között találjuk Dániát, Finnországot, Franciaországot vagy akár Spanyolországot, ugyanakkor Hollandia és Portugália az általános öröklési szabályokat alkalmazza. A „nyugati minta” alapja a 18–20. században végbement agrárreformok sora, amellyel felszámolták a feudalizmus maradványait, a kis családi birtokok váltak meghatározóvá, a fő cél pedig ezek megőrzése lett. Ha egy örökhagyó után több törvényes örökös is marad, akkor lehetőleg csak egy örökös lesz az, aki a törvényes örökösök közül állagörökös lesz, és az ő kötelessége a többi örökös pénzbeli kielégítése. Több személy pedig csak abban az esetben örökölheti az üzemet, ha azt egyben tartva gazdálkodnak rajta a továbbiakban is. Például a svájci szabályok szerint első helyen az a személy örököl, aki a mezőgazdasági földterületen saját maga dolgozik, sőt, bírósági kiutalással történik az öröklés.

Az öröklési jog releváns általános szabályai

A tulajdon átszállásának alapvetően két módja lehetséges: eredeti és a származékos. Az eredeti szerzésmódba tartozó formák a hatósági árverés, a hatósági/bírósági határozat, a kisajátítás és az elbirtoklás. Mivel a dolgon szerzéskor nem állt fenn tulajdon, vagy ha fennállt is, a szerző tulajdonjoga nem a korábbi tulajdonos tulajdonjogán alapszik, arra tekintet nélkül jön létre, ezért nem szállnak át az új tulajdonosra a megszerzett dolgot érintő esetleges korlátozások, terhek. A másik szerzésmódot származékos szerzésmódnak nevezzük, bár a származtatott kifejezés használata jobban fedné a valóságot. Ennek fajtái az átruházás (adásvétel, csere, ajándékozás, lízing, apport), a növedék és felülépítmény, a beépítés, ráépítés, hozzáépítés végül (témánk szempontjából ez a legfontosabb) az öröklés (végrendeleti és a törvényes egyaránt).

Utóbbi esetben az új jogosult tulajdona az előző tulajdonos tulajdonjogán alapszik. Ilyenkor a dolgon fennálló jogosultságok és terhek, kötelezettségek is átszállnak az új tulajdonosra, de az előző tulajdonos nem származtathat át több jogot az új tulajdonosra, mint amennyivel maga rendelkezett. Az öröklés mint tulajdonszerzési mód előfeltétele a korábbi tulajdonos halála. Érvényes írásbeli magánvégrendelet megléte esetén elsődlegesen annak alapján kell a hagyatékot szétosztani.

Az öröklés megnyílta az örökös halálakor

Ahogy a közokiratok, úgy a végrendeletek is lehetnek saját kézzel írtak és aláírtak, géppel írtak, de két tanú hitelesítése mellett aláírtak vagy közjegyző előtt közokiratba foglaltak. Amennyiben a végrendeletben nincs rendelkezés a hagyaték minden eleméről, az abban nem érintett vagyonra a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Végrendelet hiányában a polgári törvénykönyv törvényes öröklésre vonatkozó szabályai szerint kell eljárni. A magyar törvényes öröklési rend örökösi csoportokat képez. Az első a lemenőági csoport, ahova az elhunyt gyermekei és túlélő házastársa tartozik. Az ezt követő csoportok már felmenőágiak. Ha az örökhagyónak több gyermeke van, ezek fejenként egyenlő arányban örökölnek. Ha az egyik gyermek kiesett az örökléséből, helyén egymás közt egyenlő részben az ő gyermekei örökölnek. Ha pedig a kieső örökösnek nincsenek élő leszármazói, örökrészét a többi örökös örökli egyenlő arányban. Ez a szabály a törvényes öröklés esetén általánosan érvényesülő helyettesítési rend. Ha az örökhagyónak leszármazója nincs, de túlélő házastársa igen, akkor a házastárs örökli az örökhagyóval közösen lakott lakást és a hagyaték további részének felét, míg a másik felét az örökhagyó szülei öröklik. Ha a szülők már nem élnek, a teljes hagyatékot a túlélő házastárs örökli, az ún. ági vagyont kivéve. Ági vagyonnak minősül a hagyatékon belül az a vagyontárgy, amelyik az örökhagyóra valamelyik felmenőjéről öröklés vagy ingyenes juttatás útján hárult, illetve amelyiket a testvérétől örökölte vagy ingyenesen szerezte, feltéve, hogy a vagyontárgy közös felmenőtől származik. Leszármazók és házastárs hiányában az örökhagyó szülei, illetve azok leszármazói örökölnek a helyettesítés rendje szerint. Az örökös egyoldalú jognyilatkozattal visszautasíthatja az örökséget, de csak a rá eső hagyaték teljes egészére nézve. Ha az örökös nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel, külön is visszautasíthatja a hagyatéki vagyonból a mezőgazdasági vagyonelemek (termőföld, állatállomány) egészét. Ha az örökhagyó után ingatlanvagyon maradt, az elhunyt lakóhelye szerinti önkormányzati jegyzőnek hagyatéki leltárt kell készítenie. Ezt követően pedig hagyatéki eljárást kell lefolytatnia az illetékes közjegyzőnek. Az eljárás hagyatékátadó végzéssel zárul.

Végrendeleti öröklés csak korlátokkal!

Már a tavaly január elseje előtti szabályok alapján megállapítható volt, hogy a törvényes öröklés rendje nem tartozott a földforgalmi szabályozás hatálya alá, vagyis meghatározott méretbeli korlátokon felül is lehetett tulajdonjogot szerezni ezáltal. Amennyiben azonban végrendelet alapján történik az öröklés és az örökös nem az örökhagyó törvényes örököse, úgy a hagyatéki eljárás keretei között az eljáró közjegyzőnek meg kell keresnie a területileg illetékes mezőgazdasági igazgatási szervet (vármegyei kormányhivatal), amely dönt a végrendelet alapján történő tulajdonszerzés jóváhagyásáról. Végrendeleti öröklés esetén, ha az örökös nem földműves, akkor a

már birtokában lévő és az örökölni kívánt földterület összesen nem haladhatja meg az egy hektárt. Amennyiben viszont az örökös földműves, rá – öröklés után is – a 300 hektáros tulajdonszerzési korlát vonatkozik. Mindezek a szabályok annyira szigorúak, hogy a korlát esetleges túllépésekor a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja a jóváhagyást. Ebben az esetben a törvényes öröklés szabályai az irányadók, törvényes örökös hiányában pedig az állam örököl.

Megengedőbb módosítás

Mindezek után már csak egyetlen kérdés maradt: mikortól legyen a végrendeleti örökös földműves? Az örökhagyó halála pillanatában vagy a végrendelet ismertté válása nyomán, a hagyatéki eljárás folyamán? Az országos sajtót is „megjárta” az a 2021-ben történt eset, amelyben nemcsak a Kúria, hanem az Alkotmánybíróság is döntést hozott. Az indítványozó egy elhunyt személy érvényes végrendeletében megjelölt örökös, aki pusztán az örökhagyó halálát követően szerzett arról tudomást, hogy termőföldet örökölt. 2013 óta őstermelő volt, a NAK 2016-ban regisztrálta őstermelőként, de a földműves nyilvántartásba „csak” a hagyatéki tárgyalást követő héten került be (a kormányhivatal döntését megelőzően). Bár az örökhagyó vagyona az örökhagyó halála pillanatában átszáll az örökösre, de az ügyben eljárt kormányhivatal, valamint a Szegedi Törvényszék és a Kúria véleménye szerint is a korlátozásoknak való megfelelést pedig az örökhagyó halála időpontjára nézve kell vizsgálni. Mivel a kérdéses földterületek az állam tulajdonába kerültek, az örökös megtámadta a Kúria ítéletét az Alkotmánybíróság előtt, amely végül neki adott igazat. A határozat szerint „szerzőképesség időpontja vizsgálatának így nincs az állam, mint ebben az esetben a kieső helyett öröklő, helyzetét hátrányosan befolyásoló jellege. Ebből következően ez a helyzet nem befolyásolja a hagyaték tárgyát sem, mert a szerzőképesség fennállása szükséges ahhoz, hogy a hagyatékot valaki megszerezze, amely szerzőképességet csak a hatósági eljárás során vizsgálják”. A taláros testület végső soron tehát kimondta: „az eljáró bíróságok jogértelmezése az aktív örökléshez való jogot és a passzív örökléshez való jogot is aránytalanul korlátozza”.

Az idén július elején hatályba lépő jogszabályi változások nemcsak átültették az Alkotmánybíróság döntésében foglaltakat, hanem annál még megengedőbb szabályokat állapítottak meg. E szerint, ha valaki végrendelettel földet örököl, és nem rendelkezik földműves státusszal, ettől függetlenül a tulajdonába kerülhet a föld, azzal, hogy egy éven belül meg kell szereznie a földműves bejegyzéshez szükséges végzettséget.

Osztatlan közös kizárva – megegyezés vagy kényszerértékesítés

Tavaly január elsejétől az örököstársak négy lehetőség közül választhatnak. Vagy osztályos egyezséget kötnek, vagy az ingatlant átruházzák az öröklésben érdekelt személyre, vagy az ingatlant egyben értékesítik, vagy az ingatlant az állam javára ingyenesen felajánlják. Az első esetben az örökösök még a törvényes öröklés rendjétől (és az örökhagyó végakaratától is) eltérhetnek, megegyezve arról, hogy ki mit örököljön. A lényeg, hogy ne darabolódjon a föld tulajdonjoga, illetve minden örököstárs részesedjen a hagyatékból. Az egyezséget közjegyző előtt, a hagyatéki eljárás során lehet megkötni.

A második lehetőség lényege, hogy az ingatlant az örököstárs átruházhatja az öröklésben érdekelt más személyre, például az egyik örökös gyermekére, míg a harmadik esetben az örökösök egyben értékesítik a termőföldet, és a vételárat elosztják egymás között. Ha azonban az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor változatlanul osztatlan közös tulajdonban öröklik meg a termőföldet, és öt évük van dönteni az osztatlan közös megszüntetéséről vagy értékesítés, vagy az egyikőjük tulajdonszerzése, vagy az állam javára való felajánlás útján. Határidő túllépése esetén a földet kényszerértékesítik.

Mi a legegyszerűbb megoldás?

Az örökhagyó földtulajdonos megelőzheti a fent részletezett folyamatot, ha végintézkedésben előre elrendezi hagyatékát, és a földjét egy leszármazójának szánja, míg vagyonának más részeit másoknak. Ha több, külön helyrajzi számon szereplő földterülete van, akkor az is megoldás, hogy azokat elosztja az örökösei között. Ugyanakkor a szintén említett korlátozások szerint végrendeletben is csak a törvényes örökösök jutnak hozzá biztosan a megöröklött termőföldhöz, azok, akik nem lennének törvényes örökösei az örökhagyónak, csak a részletezett feltételek megléte esetén. Hogyan hat a földtulajdonos halála a haszonbérletre?

Amennyiben a haszonbérbeadó meghal, attól még a bérleti szerződés nem szűnik meg, csupán az örökösei lépnek be a bérbeadói pozícióba. Önmagában emiatt még nincs szükség a szerződés módosítására, az változatlan feltételekkel fennmarad, de a jogszerű földhasználat vagy a „volt haszonbérlői” ranghely igazolása szempontjából indokolt a szerződésben a felek pontosítása. Ha a tulajdonos azelőtt meghal, hogy a hatóság jóváhagyását adta volna a haszonbérleti szerződéshez, a haszonbérleti jog létrejötte ún. várományként kerül be a hagyatékba, tehát önmagában emiatt még nem lehetetlenül el a szerződés.

A legkisebb értékű is számít az államnak

Az idén nyáron hatályba lépett jogszabályi változások számot vetnek azzal a viszonylag gyakran előforduló problémával, hogy a hagyatékban szereplő földrészlet értéke nagyon csekély, vagy a földrészlet annyira megterhelt, hogy értéke a hagyatéki eljárás költségét sem fedezi. Ezekben az esetekben az örökös vagy visszautasítja az örökséget (fő szabály szerint csak az egész örökséget lehet visszautasítani, kivéve, ha abban mezőgazdasági „dolgok” mellett más javak is szerepelnek, és az örökös nem foglalkozik hivatásszerűen földműveléssel), vagy felajánlja azt az állam részére. Ez esetben a hagyatéki költségeket már az állam viseli. Mindez lehetséges nemcsak földrészlet (esetünkben különösen út, árok, halastó, mocsár vagy csatorna ingatlan), hanem felszerelési tárgyak, állatállomány vagy munkaeszközök esetén is.

Elhunyt személyek ingatlanának elbirtoklása

Szintén a július 9-től hatályba lépő változások nyomán elhunyt tulajdonosok esetén is szerepet játszhat az elbirtoklás, amellyel „eredetileg” a földrészletet a tulajdonos tudta, jóváhagyása nélkül meg lehetett szerezni. Az elbirtoklás egyik általános érvényű feltétele, hogy adott földrészletet 15 évig (ennek háborítatlanul és szakadatlanul kell eltelnie, különben a határidő újrakezdődik) a tulajdonostól eltérő más, természetes személy sajátjaként (a „másik” személy úgy viselkedik, mint a tulajdonos: kultúrállapotban tartja legalább a földterületet, de műveléssel teljes mértékben eleget tesz az elvárásoknak), szakadatlanul birtokolja. Sajátjaként nemcsak az birtokol, aki úgy véli, hogy az ingatlan a sajátja, hanem az is, aki tudja ugyan, hogy a dolog más tulajdonában van, de saját birtoklását véglegesnek tekinti. Nem sajátjaként birtokol azonban az, aki a birtoklás jogát az ingatlan tulajdonosától vagy haszonélvezőjétől szerezte (pl. haszonbérlőként). Elbirtoklás esetén az ellenérték fizetése nem elvárt, ugyanakkor a fenti feltételeknek való megfelelés esetén sem automatikus az elbirtoklás. Az elbirtoklással történő tulajdonszerzés bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos beleegyező nyilatkozata szükséges. Ennek hiányában az elbirtoklónak bírósági pert kell indítania, mely során bizonyítania szükséges, hogy az elbirtoklása jogszerűen megtörtént A bírósági eljárást az elbirtokló köteles megindítani a tulajdonos ellen, annak halála esetén örökösei ellen még akkor is, ha azok az ingatlan-nyilvántartásba nincsenek is bejegyezve. Amennyiben az örökösök nem ismertek, akkor hirdetményt lehet közzétenni a föld fekvése szerinti településen. Ha semmilyen tudomásunk nincs a bejegyzett tulajdonos örököseiről, úgy az állammal szemben lehet megindítani a pert, hiszen az állam az úgynevezett szükségképpeni örökös.

Csegődi Tibor László