Az uralkodó és szolgálójának ősi viszonya
A telki szolgalmak az egyik legősibb jogintézménye a polgári jognak vagy közelebbről a dologi jognak. Már 2500 évvel ezelőtt az ókori Rómában is két fajtáját ismerték, de még napjainkban is nagy jelentőséggel bír. A telki szolgalmak egy-egy gazdálkodó tevékenységét végigkísérik, legyen szó vízvezetékrendszer kiépítéséről, útösszeköttetés biztosításáról, de akár kőolaj- vagy földgázvezetékek állam általi fektetéséről is. Napjainkban az öntözési szolgalmak adják ennek az úgynevezett idegen dologbeli jognak a különös jelentőségét, amiről majd később számolunk be részletesebben.
Az ókori Rómában a telki szolgalmaknak két típusát különböztették meg egymástól, attól függően, hogy mezőgazdasági tevékenységgel vagy építkezéssel függtek-e össze: a mezei és a városi telki szolgalmakat. A régi latinok éleslátása felismerte, hogy legyen szó egy-egy telken való átjárásról, vízhez jutásról vagy éppen egy-egy házzal kapcsolatos világosság és kilátás biztosításáról, mind-mind ugyanarról a jogi fogalomról van szó. Mindegyik esetben ugyanis egy, uralkodónak nevezett telek szükséglete forog fenn, amelyet egy (vagy több) másik, szolgálónak nevezett telek terhére elégítenek ki törvényes formában. Röviden tehát a telki szolgalmak lényege az uralkodó telek gazdaságos kihasználása, amely az uralkodó telek mindenkori tulajdonosának hasznos.
Közös bonyodalmak
Napjainkban a szolgalom részletesen – mind a polgári törvénykönyvben, mind az ingatlan-nyilvántartás összefüggésében – szabályozott jogintézmény, amelynek főbb pontjai ókori alapokon nyugszanak. A polgári törvénykönyv szabályozásának ismertetése előtt érdemes arra még kitérni, hogy jogilag bravúrosan járt el a bíróság körülbelül tíz évvel ezelőtt, amikor – mintegy fából vaskarika – ott hozott létre telki szolgalomhoz nagyon hasonló jogviszonyt, ahol az fogalmilag kizárt volt. Az egyébként gyakorinak mondható tényállás szerint egy közös tulajdonban lévő, de használatában megosztott ingatlan csak az egyik tulajdonostárs területéről rendelkezett közvetlen közúti összeköttetéssel. Mivel az egyes területrészek nem rendelkeztek önálló helyrajzi számmal az ingatlan-nyilvántartás szerint, átjárás céljából nem lehetett szolgalmi jogot alapítani. A bíróság döntése szerint emiatt a tulajdonostársaknak szerződéses formában (végső soron a bíróság eljárását igénybe véve) kellett megegyezniük az elzárt terület megközelítési módjáról ún. lejárási jog alapításával, mely azonban a földhivatalnál nem jegyeztethető be.
Ez a megállapodás csak a szerződést megkötő feleket köti, tulajdonosváltozás esetén a kérdésről újabb megállapodás kötése szükséges – állapította meg az eljáró testület. Ahogy fentebb már említést nyert, a szolgalmak a dologi jogba, a polgári jog egyik területébe tartoznak, amely nevét a tipikusan fizikailag megragadható, önálló testi tárgyakról, a dolgokról kapta, amiken tulajdonjog állhat fenn. A dologi jogosultat (pl. egy ingatlan tulajdonosát) a polgári törvénykönyv nemcsak elismeri, hanem minden kívülállóval szemben meg is védi. A jogosultnak elvileg teljes, gyakorlatilag a törvények által behatárolt jogi hatalma van a dolga felett. Ezt a hatalmat a jogosult akarata ellenére senki más nem gyakorolhatja, nem akadályozhatja, illetve nem zavarhatja meg. A dologi jogok körében két csoportot szokás megkülönböztetni. Az elsőbe tartozik a tulajdonjog mint saját dolgon fennálló, teljes jogi hatalmat biztosító jogosultság, míg a második csoportba soroljuk a más tulajdonában álló dolgon fennálló ún. idegen dologbeli jogokat, amelyek a tulajdonhoz viszonyítva csak korlátozott jogi hatalmat biztosítanak. Ebbe a második csoportba tartoznak a szolgalmak is. A szolgalmi jogokat két csoportra bonthatjuk. A személyes szolgalom a jogosult személyes helyzetére visszavezethető jog, a személyes szolgalommal terhelt ingatlan használata és hasznainak szedése a jogosult létszükségletének, egzisztenciájának fenntartására irányul. A telki szolgalmi jogok viszont az ingatlan elhelyezkedéséből fakadnak, az ingatlan tulajdonosa gazdaságilag indokolt magánérdekből vagy közérdekből tűrni köteles a szolgalmi jog jogosultjának tevékenységét.
Mikor kérhető, és meddig tart?
A gazdálkodói szempontból lényeges telki szolgalom akkor alapítható, ha tartósan fennáll egy bizonyos szükséglet, amely alapján a szolgalmi jog kötelezettjének ingatlanát szolgáló telket megterhelik a jogosult ingatlanának uralkodó telek javára. Ha a szükséglet megszűnik, vagy a szolgáló telek alkalmatlanná válik a szükséglet kielégítésére (pl. elapad a vízforrás, amely az uralkodó telket szolgálta), akkor a szolgalom megszűnik. Vagyis a szolgalmi jog sohasem a telkek tulajdonosaival, hanem a szükséglet fennállásával van összefüggésben. Önmagában a tulajdonosváltás nem jelenti a szolgalom megszűnését. A telki szolgalom önmagában forgalomképtelen, csak az ingatlannal együtt száll át az új birtokosra.
Hogyan alapítható?
Telki szolgalom mind magánérdekből, mind pedig közérdekből alapítható, csak egész ingatlanra lehet bejegyezni, önálló, külön helyrajzi számmal rendelkező ingatlanok között. Az ingatlan-nyilvántartási rendszerünk egyik fontos elve, a bejegyzés elve alapján az egyes jogok a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, tehát a magyar ingatlan-nyilvántartás az ingatlanhoz kapcsolódó egyes jogokat nem csak regisztrálja. Ide tartozik a tulajdonjog mellett még a telki szolgalmi jog vagy éppen a jelzálogjog is.
Magánérdekű szolgalom létrejöhet:
• szerződés útján: csak írásban köthető, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződés, vagy közjegyző által közokiratba foglalt megállapodás alapján. Jognyilatkozatot csak az ingatlan tulajdonosa tehet, az egyéb birtokosok nem. Alapításkor az uralkodó telek tulajdonosától egyszeri ellenérték kérhető. Nagyon fontos, hogy a szerződéssel alapított szolgalmakat mindig jegyeztessük be az ingatlan-nyilvántartásba. Be nem jegyzés vagy szóbeli megállapodás azt eredményezi, hogy a szolgalmi jog csak a megegyezést megkötő felekre lesz érvényes, a későbbi jóhiszemű jogszerzőre nem!
• Elbirtoklás útján: amennyiben másik ingatlanhasználata ellen annak birtokosa 15 éven át nem tiltakozott, és a használat nem szívességből vagy visszavonásig engedett jog volt, létrejön a szolgalmi jog. Ha a 15 év elteltével a szolgalom bejegyzéséhez nem indítanak pert a bíróságon, akkor a szolgalmi jog tulajdonosváltás esetén nem érvényesíthető! Amennyiben a másik ingatlan birtokosa a használat ellen tiltakozik, akkor ezzel az elbirtoklást félbeszakítja, ugyanakkor az új birtokos saját elbirtoklási idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején elbirtoklási időnek minősült.
• Törvényi rendelkezés útján: két jellemző fajtája:
–szükségbeli út szolgalma: ebben az esetben a földrészlet nincsen összekötve közúttal, így a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult átjárjon a tulajdonukon. Nem tekinthető megfelelőnek a közúti összeköttetés, és szükség lehet a szolgalmi jog kialakítására, például ha a földrészlet megközelítése ilyen módon egyáltalán nem vagy az év adott részében lehetetlen. Akkor is indokolt szolgalmi jog kialakítása, amennyiben a rendelkezésre álló úton a bejárás aránytalan nagy költségekkel, nehézséggel lehetséges. A szolgalom e fajtája külön szerződés nélkül létrejön. A részletszabályok (esetleges korlátozások) azonban szerződésben kiköthetőek, megállapodás hiányában bíróság útján megállapítathatóak. A pontosított telki szolgalom az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő. Az útszolgalom nemcsak a gyalogos vagy gépkocsival történő, hanem a mezőgazdasági munkagépekkel való biztonságos áthaladást is magában foglalja.
– Öntözési telki szolgalom: akkor illeti meg a földhasználót, ha a mezőgazdasági tevékenység folytatásához szükséges öntözés érdekében a víz odajutását, szétosztását, vezetését másképp nem lehetne megoldani.
• Bírósági/hatósági döntés útján: leginkább közös tulajdonú ingatlan természetbeni megosztásával hozza létre, mert újonnan kialakított ingatlanok megközelítéséhez szükséges.
Közérdekű szolgalom létrejöhet:
• vízügyi hatóság határozata alapján: vízparti ingatlanon közcélú vízlétesítményt elhelyeznek, üzemeltetnek, szükséges vízmunkát elvégeznek.
• Földhivatal határozata alapján: földrészleten földmérési jeleket helyeznek el.
• Közigazgatási hatósági határozat alapján: ingatlanon vezetékeket, oszlopokat helyeznek el (földtani kutatási, hírközlési, energiaellátási céllal).
• Bányakapitányság határozata alapján: kitermelési vagy szállítási célból bányaszolgalmat alapítanak.
Közérdekű szolgalom esetén, ha az egyes tárgyak – pl. vízlétesítmények, földmérési jelek, vezetékek, oszlopok – karbantartásakor az évelő növényzetben, függő termésben, épületben kár keletkezik, akkor azt az illetékes hatóságnak meg kell térítenie. Ha pedig a korlátozás, közérdekű használat következtében az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné, számottevően költségessé válik, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti.
Ki fizet és mikor?
Főszabály szerint magánérdekű telki szolgalom alapításakor az uralkodó telek tulajdonosától egyszeri ellenérték követelhető, ám a továbbiakban a telki szolgalom gyakorlása mindig ingyenes. Nem vonatkozik azonban ez a telki szolgalom gyakorlása során – a berendezések, felszerelések használatával, fenntartásával összefüggésben – felmerülő költségekre, amelyek a használat arányában oszlanak meg. A közérdekű használattal összefüggő szolgalom egyszeri kártalanítás ellenében, közüzemi szolgáltatást végző szerv kérelmére alapítható.
Mire ügyeljünk?
Szolgalmi jog alapítása esetén egyfajta értékeltolódásnak lehetünk tanúi, hiszen a szolgalmi joggal „terhelt” szolgáló telek forgalmi értéke csökken, ugyanakkor az uralkodó teleké nő. A bírói gyakorlat szerint a szolgalommal terhelt ingatlanban jellemző forgalmiérték-változás megítélése szakértelmet igénylő kérdés, de a szolgalom kialakításánál és gyakorlásánál a szolgáló telek és annak birtokosa kíméletére kell törekedni. A szolgalmi jog – a fent már említetteken túlmenően – megszűnik, ha a jogosult, bár módjában állt, jogát 15 éven át nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy annyi ideig jogának gyakorlásában akadályozzák, tulajdonosok a megszüntetésben megállapodtak, vagy mert a rendeltetésszerű használathoz többé nem szükséges.
A szolgáló telek kisajátításával összefüggő eljárásról
A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes megyei kormányhivatal vezetője folytatja le. Az eljárást kezdeményezheti többek között az, akinek ingatlanát olyan közérdekű használati és szolgalmi jogok (pl. vezetékjog, bányaszolgalom) terhelik, melyek az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozzák. A kisajátítási eljárás végén a megyei/fővárosi kormányhivatal vezetője a tulajdonosváltozásról hatósági határozatban dönt. Kisajátítás útján ingatlan tulajdonjogát csak az állam, a helyi önkormányzat, valamint energiatermelést és -ellátást, hírközlési tevékenységet vagy vízgazdálkodási feladatokat ellátó szervezet szerezheti meg. Az a tulajdonos, aki a kisajátítás jogszerűségét, elrendelésének indokoltságát (pl. a közérdekűségét) vitatja, vagy elégedetlen a kártalanítás mértékével, az illetékes megyei törvényszékhez fordulhat, és kérheti a kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálatát.
Csegődi Tibor László
