A föld adásvétele

E cikk megírása előtt végeztem egy kis közvélemény-kutatást, hogy milyen jogi vonatkozású témák feldolgozásával tudom segíteni a gazdák munkáját. A témák, amiket felvetettek, többnyire a föld adásvételével, hasznosításával voltak kapcsolatosak, azon belül is többen jelezték, hogy szívesen olvasnának átfogóan a termőföld-adásvétel szabályairól.

Magyarország Alaptörvénye biztosítja a tulajdonhoz való jogot, a Polgári törvénykönyv pedig olyan teljes és kizárólagos hatalmat biztosít a tulajdonosnak a tulajdonjoga tárgyán, mely magába foglalja a rendelkezési jogot is. Annak jogát például, hogy – ha úgy dönt – eladhassa termőföldjét is.

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földtörvény) a tulajdonjog megszerzőjének oldaláról szabályozza a kérdést, kimondva, hogy föld (mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld) tulajdonjogát a Földtörvényben meghatározott módon és mértékben, e törvényben meghatározott természetes személy, jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet szerezheti meg.

Mivel jogszabály nem lehet ellentétes az Alaptörvénnyel, ezért nem meglepő, hogy az Alaptörvény azt is kimondja, hogy a termőföld és az erdők tulajdonjogának megszerzése, valamint hasznosítása az Alaptörvényben felsorolt célok (a nemzet közös örökségét képező természeti erőforrások, különösen a termőföld, az erdők és a vízkészlet, a biológiai sokféleség, különösen a honos növény- és állatfajok, valamint a kulturális értékek védelmét, fenntartását és a jövő nemzedékek számára való megőrzését) eléréséhez szükséges korlátait és feltételeit sarkalatos törvény határozza meg, tehát olyan törvény, amelynek elfogadásához és módosításához a jelen lévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazata szükséges.

Látható, hogy a föld átruházását több jogforrás kezeli, ezért azok egymáshoz való viszonya is lényeges. A jogszabályi hierarchia csúcsán az Alaptörvény áll, de Földtörvény és az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény kógens (eltérést nem engedő) szabályai is megelőzik a Ptk. többnyire diszpozítív (felek akaratából megváltoztatható) előírásait. Lássuk, hogy szabályozta a föld tulajdonjoga megszerzésének kérdését a jogalkotó (megj.: a föld használatának témaköre külön cikk/ek/ tárgya lesz).

Ki szerezheti meg a föld tulajdonjogát?

Általánosságban a Földtörvény a föld tulajdonjogának megszerzését belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár számára teszi lehetővé, de bizonyos (konkrétan meghatározott esetben) jogi személy (az állam), vagy jogi személyiség nélküli szervezet tulajdonszerzését is megengedi. Lehetővé teszi, hogy bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye szerezzen tulajdonjogot földön (de csak tartási, életjáradéki, gondozási, ajándékozási szerződés alapján, vagy végintézkedéssel), valamint jelzálog-hitelintézet is tulajdonossá válhat (a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra), de a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzatnak is biztosít tulajdonszerzési jogot (közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára).

A megszerezhető föld méretét a Földtörvény (a már tulajdonában és haszonélvezetében lévő területhozzászámításával) 300 hektárban maximálja (föld-szerzési maximum), és birtokmaximumot is meghatároz 1200 hektárban (és kedvezményes birtokmaximumot 1800 hektárban).

A 300 hektáros korlát néhány speciális esetben átléphető, illetve eltérő területszámolási módot kell alkalmazni az azonos helyrajzi számon nyilvántartott művelés alól kivett terület, valamint a kényszerhasznosítással hasznosított föld esetében is.

Csak adásvétel jogcímen?

Bár a Földtörvény általános eljárási szabályait az adásvételre dolgozták ki, de a Földtörvény hatálya (a törvényes örökléssel, a kisajátítással és a kárpótlási célú árverés útján történő tulajdonszerzés esetein kívül) kiterjed a föld tulajdonjogának bármilyen jogcímen, illetve módon történő megszerzésére. Lehetőséget ad például a törvény föld tulajdonjogának csere jogcímén történő megszerzésére, de csak akkor, ha a csereszerződésben a felek a föld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget és a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy a cserepartnerek egyike helyben lakónak minősül, vagy egyikének lakóhelye (mezőgazdasági üzemközpontja) legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. (A birtok-összevonási célú földcserére speciális előírások és külön jogszabályban megállapított adó-, illeték- és más kedvezmények is vonatkoznak.)

Ajándékozással történő tulajdonszerzésre is lehetőség van, de a megajándékozott csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam lehet.

Rendelkezett a jogalkotó a föld elbirtoklása, valamint a végrehajtási, felszámolási, vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében történő árverés vagy pályáztatás útján megvalósuló tulajdonosváltozás kapcsán követendő eljárásokról is.

Egy gyakorlati példát felhozva, nincs akadálya annak sem, hogy a tulajdonos közeli hozzátartozója tartási szerződéssel szerezze meg a Föld tulajdonjogát. A lentebb írt nyilatkozatokat ugyan neki is meg kell tennie, és e szerződést is fokozott biztonságú papírra kell készíteni, de ezen esetben sem kifüggesztésre, sem a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyására nincs szükség. Az elkészült tartási szerződést közvetlenül a földhivatalba kell beküldeni.

Alaki feltételek

A Föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződés alaki kritériumait a Földtörvényen (és azzal összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályozásról szóló 2013. évi CCXII. törvényen) kívül az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamint a 2018.01.01.-től hatályos Ügyvédi tevékenységről szóló törvény tartalmazza, melyeket az eljáró ügyvéd (közjegyző) ismer.

Nyilatkozatok

Vagy a szerződésben, vagy külön (közokiratban, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratban) a vevőnek (tulajdonszerzőnek) nyilatkoznia kell arról, hogy vállalja, hogy:

• A föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. (Ez alól vannak kivételek, de a cikk záros terjedelme miatt itt csak a legfontosabbat említem: amikor a tulajdonjogot szerző fél a föld használatát földművesnek minősülő közeli hozzátartozója, vagy bármelyikük legalább 25%-os tulajdonlású mezőgazdasági termelőszövetkezete javára engedi át. 2018. január 01. követően az ezen nyilatkozat megsértésével kötött szerződés semmis.)
• Ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező föld harmadik személy használatában van, a szerző fél kötelezettséget vállal arra, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg, és megszűnését követő időre az előző pontban foglalt kötelezettségeket vállalja.
• Nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj-, vagy egyéb tartozása (földhasználati díjtartozása).
• A fennálló résztulajdonra, illetve földszerzési maximumra vonatkozó nyilatkozat.
• A tulajdonszerzés feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött (a gyakorlat szerint, erre vonatkozóan is nyilatkozatot kér a bejegyzéshez a földhivatal)
• A közeli hozzátartozói viszony fennállására vonatkozó nyilatkozat.,
• Ökológiai gazdálkodási célú elővásárlási jog esetén: a 3 éven belüli birtokba vételről és az attól számított tíz évig folytatni szándékozott ökológiai gazdálkodásról, a pályakezdő gazdálkodó esetén: kötelezettségvállalás, hogy a tulajdonszerzéstől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen állandó bejelentett lakosként életvitelszerűen fog tartózkodni (vagy a tulajdonszerzéstől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen mezőgazdasági üzemközpontot létesít) és mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytat.

Az eljárás menete

A föld eladásáról a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlat alapján elkészített adás-vételi szerződést az aláírásától számított 8 napon belül közölni kell a Földtörvényen vagy más törvényen, megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. A Földtörvény szerinti elővásárlásra jogosultak értesítése végett az adás-vételi szerződést elegendő a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője részére (négy példányban, ebből egy példányt ún. biztonsági papírra nyomtatva) megküldeni, aki azt hirdetményi úton közli. Amennyiben a Földtörvényen kívüli más törvényen, illetőleg megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosult is van, azzal (ugyancsak 8 napon belül) közvetlenül is (postai úton) közölni kell az elfogadott ajánlatot.

Az adás-vételi szerződésnek a vevő részéről tartalmaznia kell a fentebb írt nyilatkozatokat is, vagy azokat az előírt alakszerűséggel az adás-vételi szerződéshez csatolni kell.

Az adás-vételi szerződés hirdetményi úton történő közlése polgármesteri hivatal (közös önkormányzati hivatal esetén annak és az ahhoz tartozó önkormányzatnak) hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik. A szerződésben felismerhetetlenné teszik (az eladó és a vevő nevén, lakcímén vagy értesítési címén, valamint állampolgárságán kívül) valamennyi természetes személyazonosító adatot.

Az elővásárlásra jogosult a szerződés kifüggesztését követő naptól számított 60 napos jogvesztő(!) határidőn belül tehet az adás-vételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik, azt az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni.

Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá, ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor azt is, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Tartalmaznia kell továbbá lentebb írt nyilatkozatokat is (vagy csatolni kell hozzá). Csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is. Az eladót a határidőn belül tett elfogadó jognyilatkozat köti, amennyiben az elővásárlásra jogosult a jognyilatkozatában az adás-vételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja. Több jogosult elfogadása esetén az eladó választ, vagy a mezőgazdasági igazgatási szerv dönt a jogosultról.

A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adás-vételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi az eladó részére, illetve ha az adás-vételi szerződés annak a jóváhagyásához kötött, úgy a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, aki a helyi földbizottság bevonásával dönt a jóváhagyásról.

Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása (erről kérelemre igazolást állít ki) az állam tulajdonszerzéséhez, az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez, a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához, a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő tulajdonszerzéshez és (a rekreációs célú földszerzésen kívül) azon esetekben sem, amikor a Földtörvény szerint az elővásárlási jog nem áll fenn. Végül a jóváhagyott szerződést a kézhezvételétől számított harminc napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz benyújtani.

A cikkben írtak általános tájékoztatásul szolgálnak. Egyedi tényállás esetén a gyors és szakszerű eljárás végett kérje szakember segítségét!

Dr. Barabás Zoltán

Tel.: 06-20/577-7779