Új szabályok szerint juthatnak földhöz a gazdák

Módosult a földforgalmi törvény

A június végén kihirdetett törvénymódosításnak köszönhetően 2023. július 1-jétől jóval egyszerűbben szerezhetnek földet a pályakezdő fiatal gazdálkodók. A törvénymódosítás emellett számos fontos intézkedést épített be a jogszabályba.

SZAKÉRTŐI SEGÍTSÉGNYÚJTÁS ÉS TANÁCSADÁS DÍJMENTESEN, ÖNNEK!
Gazdálkodásban, adózásban, járulékfizetésben, munkaügyben és több más jogterületen kompetens szakértőink a vállalkozása szempontjából rendkívül lényeges adózási kérdésekben bármikor segítséget nyújtanak Önnek díjmentesen az Agrárágazattal történő együttműködésünknek köszönhetően.

A Menedzser Praxis Szakkiadó és Gazdasági Tanácsadó Kft. hazai tulajdonú jogi és gazdasági szakkiadóként elkötelezetten támogatja naprakész jogi és gazdasági információkkal a családi gazdálkodók, őstermelők, mezőgazdasági kis- és közepes vállalkozások tevékenységét.

Telefonos szakértőinket a 06-1880-76-00 telefonszámon éri el munkaidőben, hívjon minket, és használja ki az egyedi konzultációs lehetőséget szakértőinkkel. Június 22-én jelent meg a Magyar Közlöny 90. száma, amelyben a jogalkotó kihirdette a 2023. évi XLIV. törvényt, amely több mezőgazdasági tárgyú jogszabály mellett a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt (földforgalmi tv.) is módosította. A 2023. július 1-jével hatályba lépő szabályok a földszerzés szabályaiban hoztak érdemi változásokat.

Pályakezdő fiatal gazdálkodók

A mezőgazdaságban égetően fontos generációváltást segíti az a változás is, hogy július 1-től lényegesen egyszerűbben szerezhetnek földet a pályakezdő fiatal gazdálkodók. Egyetlen mondatban összefoglalva a módosítás lényege az, hogy tíz hektárig kifüggesztés nélkül vásárolhatnak földet a gazdálkodók.

Az első 10 hektár megszerzésére ugyanis ezentúl nem kell alkalmazni az elővásárlási jog szabályait, ha a földműves megfelel a jogszabályban rögzített feltételek mindegyikének, azaz

• sem most, sem a korábbiakban nem volt több mint 10 hektár termőföld (a most megszerzendő föld területét is beleszámítva) összesen a tulajdonában, egyúttal
• már legalább 3 éve legfeljebb 20 kilométeren belüli lakóhellyel vagy üzemközponttal rendelkezik.

Rögtön adódik a kérdés, hogy ezt a vízválasztó 20 kilométeres távolságot vajon honnan kell számítani? A válasz azért „cseles”, mert a hétköznapi logikánk azt diktálná, hogy a 20 kilométert a lakóhely, illetve a föld pontos elhelyezkedése között kell számítani. Ezzel szemben a törvény előírásai alapján azt a föld fekvése szerinti település és a lakcím szerinti település közigazgatási határa között kell mérni. Emiatt megtörténhet, hogy bár a gazda lakóhelye és a megvásárolni kívánt föld között 20 kilométernél nagyobb távolság van, mégis megilleti őt az új szabályok szerinti kedvező lehetőség. Amúgy a bűvös 20 kilométeres távolság pontos lemérése hoz némi kihívást a gazdák életébe: a jogszabály alapján ugyanis a 20 kilométeres távolságot nem légvonalban kell vizsgálni, hanem közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton történő eléréssel. A gyakorlatban a szükséges számítások internetes útvonaltervező térkép segítségével végezhetőek el.

A 10 hektáros korlát vizsgálata is rejt magában csapdákat. Így például ha a gazda valaha már birtokolt összesen 5 hektár földet, függetlenül attól, hogy az már nincs a tulajdonában, ezt az 5 hektárt is figyelembe kell venni. Ezért a példánkban szereplő földműves csak 5 hektárnyi földet vásárolhat meg kifüggesztés nélkül. (Kormányhivatali jóváhagyásra és kamarai vizsgálatra viszont továbbra is szükség van.)

Fentiekből is kitűnik, hogy a jogszabály módosítása a pályakezdő fiatal gazdáknak kedvez, hiszen ők valószínűleg korábban még nem rendelkeztek földdel, így esetükben 10 hektár az, amely az egyszerűbb szabályok szerint megvásárolható.

Az előzőekhez kapcsolódóan lényeges, hogy a jogszabály eddig is előírta, hogy ha valaki 10 hektár fölötti állami földet vásárolt, az ezzel 20 évre azt is vállalta, hogy a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el. Erre a korlátozásra azért van szükség, hogy spekulatív céllal ne lehessen megvásárolni az állami földet, ennek biztosítására pedig elidegenítési és terhelési tilalom is feljegyzésre került az ingatlan tulajdoni lapján. Ugyanakkor ez az önmagában méltányolható rendelkezés indokolatlan akadályt állítana egy másik, nem kevésbé fontos cél megvalósulásának, a gazdaságok átadásának (ahol főszabály szerint családon belüli átadás történik).

Ezért a jogszabályváltozás – a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm.rendelet 29.§ (10) bekezdése –arról is rendelkezik, hogy gazdaságátadási szerződés esetén az állam automatikusan, mindenféle kérelem nélkül hozzájárul az ilyen földek átadásához. E könnyítés mellett azonban az elidegenítési és terhelési tilalom változatlan feltételek mellett továbbra is fennmarad a gazdaságátadás után is, természetesen a 20 évből még hátralévő időre.

A fiatal földművesek és a pályakezdő gazdálkodók az elővásárlási jogot érintő szabály kapcsán is előnyt élveznek a kezdő családi gazdasági tagokkal szemben.

Sorrend az elővásárlási jogban és a szabály alóli kivételek

2023. július 1-jével kezdődően az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendjében a helyben lakó szomszéd földműves előnyt élvez a kiemelt tevékenységet végző elővásárlókkal – az ökológiai gazdálkodókkal, a vetőmag-előállítókkal, valamint az állattartókkal – szemben.

A földműves elővásárlásra jogosultak körén belül a családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja csak abban az esetben előzi meg a fiatal földművest és pályakezdő gazdálkodót, ha legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja. A törvénymódosításnak köszönhetően 30 napra lerövidül az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő.

A földforgalmi törvény szerint elővásárlásra jogosultaknak korábban 60 nap állt rendelkezésükre ahhoz, hogy a termőföld adásvételi szerződési feltételeit elfogadják. Ez a határidő a 2023. július 1-jét követően megkötött földadásvételi szerződések esetében 30 napra változott. A határidő ráadásul jogvesztő is, vagyis a 30 napon túl beérkező elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatokat figyelmen kívül kell hagyni. Továbbá a törvény – szintén 2023. július 1-től kezdődően – az elővásárlásra jogosultak egy adásvételi szerződésbe foglalt elfogadó nyilatkozatát a külön elfogadó nyilatkozatba foglalt dokumentummal azonos értékűnek ismeri el. Az elővásárlásra jogosult az elfogadó nyilatkozatát a nyilatkozattételi határidőben – tehát a termőföld-adásvételi szerződés, mint eladási ajánlat közzétételétől számított 30 napon belül – a jegyzőnél visszavonhatja. (A visszavonó nyilatkozatot is az elővásárlási nyilatkozat szabályai szerint kell elkészíteni, valamint ezek érvényesek az előhaszonbérleti nyilatkozatok visszavonására is.)

Az előzőekben hivatkozott sorrendi szabály a földforgalmi tv. alapvetése volt az eddigiekben is. A törvény a termőföldek értékesítésére hatósági eljárást ír elő, melynek során a törvényben meghatározott, vételi ajánlatot elfogadó személyek, mint elővásárlásra jogosultak – a törvényben meghatározott sorrendben – szerezhetik meg a föld tulajdonjogát az ott meghatározott sorrendben. Az elővásárlási jog alóli kivételeket a törvény 20. §-ában találjuk. Így például elővásárlási jog nem áll fenn a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés vagy a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetében.

A kedvezményezett kör 2023. július 1-jével kibővült, azaz ettől kezdődően az elővásárlástól mentes annak a személynek a termőföldvásárlása, aki

• az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől elzárt magánúton legfeljebb 20 (húsz) kilométer távolságra levő közigazgatási határú településen,
• legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves, és
• a termőföld megszerzése a jelen szerzését megelőzően megszerzett földterületével együtt összesen 10 (tíz) hektár területnagyságot meg nem haladó további föld megszerzésére irányul.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha olyan gazdálkodó szeretné megvásárolni a földet, aki annak közvetlen közelében él, és a most megvenni kívánt területtel együtt is csak legfeljebb 10 hektár területen gazdálkodik, akkor az ügyletre nem vonatkozik az elővásárlási jog. Például, ha az érintett gazdálkodó már rendelkezik 7 hektár földterülettel, további, legfeljebb 3 hektár földterületet szerezhet meg kifüggesztés nélkül.

Főszerepben a földbizottságok

A földforgalmi tv. eddig is előírta, hogy az adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárásban az agrárgazdasági tevékenységet folytatók kötelező tagságán és a tagok egyenlő szavazati jogán alapuló, köztestületként működő Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarának a szerződéssel érintett föld fekvése szerinti területi szerve (helyi földbizottság) ellenőrzi a szerződést és állást foglal arról, hogy az megfelel-e

Azokat a szempontokat, amelyeket fenti tevékenysége során a földbizottságnak alkalmaznia kell, a földtörvény természetesen előírja. E kritériumrendszer július 1-jével kibővült az adásvételi szerződés szerinti vevő, illetve a jegyzék szerinti elővásárlásra jogosultak tulajdonában álló földek birtokmérete közötti eltérés figyelembevételével. Ez azt jelenti, hogy

Fontos tudni, hogy az új előírásokat a 2023. július 1-je után megkötött szerződéseknél kell alkalmazni, és ebből a szempontból a szerződés megkötésének dátuma a döntő. Vagyis, ha egy adásvételt július 1-je előtt kötöttek meg a felek, úgy lényegtelen, hogy mikor történik a kamarai véleményezés vagy a kormányhivatali döntés: arra még a korábbi rendelkezések az érvényesek.

Bővültek azok az értékelési szempontok is, amelyeket a helyi földbizottságnak az adásvételi szerződés megfelelőségére vonatkozó állásfoglalása során figyelembe kell vennie. Erdőnek nem minősülő föld esetében korábban figyelembe kellett venni, hogy a termőföld vételára a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10 százalékot meghaladó mértékben nem haladhatta meg, ellenkező esetben az eltérést a feleknek indokolni kellett. 2023. július 1-jétől a vételár aránytalanságát érintő kritériumok kikerültek a törvényből. Helyüket új szempontrendszer vette át: a termőföld indexálással meghatározott 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képessége alapján kell a termőföld értékét meghatározni.

Termőföld vételárának forintban feltüntetése

A gyakorlatban egyre többször előfordul, hogy a megvásárolt földért euróval vagy más, a forinttól eltérő pénznemben fizet a vevő. Ez természetesen továbbra sem tilos, de kapcsolódik hozzá egy új, 2023. július 1-től hatályos előírás. Az ezen időpontban vagy azt követően megkötött termőföldtulajdon-átruházási szerződésben a föld ellenértékét – függetlenül attól, hogy a vételár megfizetése milyen pénznemben történik – minden esetben forintban kell feltüntetni. Továbbá, az ellenértéken belül külön részletezni kell a föld, az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét. Amennyiben több föld eladására kerül sor „összevont” vételáron, úgy a szerződés tárgyát képező földek ellenértékét egységesen és külön-külön is fel kell tüntetni, az azokon található ültetvények, felépítmények, agrotechnikai létesítmények értékét is meghatározó bontásban.

A hegyközségi törvény is módosult

A Magyar Közlöny előzőekben hivatkozott számában kihirdetett 2023. évi XLIV. törvény a hegyközségekről szóló 2012. évi CCXIX. törvényt (Hktv.) is módosította: ezek jelentős része 2023. július 1-jén lép hatályba.

A jogszabály módosítása:

Sinka Júlia
közgazdász, okleveles áfa- és nemzetközi adószakértő