A termőföldek tulajdonosváltásának egyik leggyakoribb oka az öröklés, mégis sok olyan kérdés merül fel a témában, amelyekre még az interneten kutakodva sem kapunk egyértelmű válaszokat. Összefoglalónkkal most azoknak szeretnénk segíteni, akik mezőgazdasági ingatlan öröklésben érintettek.
Az öröklés mint tulajdonszerzési mód
Az öröklés egy olyan tulajdonszerzési mód, aminek alapfeltétele az eredeti tulajdonos halála. Örökös az lehet, akit az örökhagyó erre végrendeletben kijelöl, vagy – végrendelet hiányában – a törvény által örökösnek meghatározott személy(ek). Amennyiben az elhunyt nem hagyott hátra érvényes végrendeletet, úgy az öröklési sorrend meghatározásában a Ptk. vonatkozó része az irányadó. Ez alapján elsőszámú törvényes örökösnek az elhunyt gyermekei számítanak, akik egyenlő arányban örökölnek. Az örökhagyó túlélő házastársára is úgy kell tekinteni, mint az elhunyt leszármazottjára, tehát ő is egy gyerekrészt kell, hogy örököljön a hagyatékból.
Mindemellett törvényes örökléssel történő tulajdonszerzésnek kell tekinteni azt is, ha az örökhagyó egy olyan személyre hagyja a földet, aki érvényes végrendelet nélkül is örökölte volna a termőföldet. Így az örökös földszerzésekor a törvényes öröklés szabályai alapján kell eljárni, a többi örököstársra pedig úgy kell tekinteni, mintha visszautasították volna a földek öröklését.
Mező- és erdőgazdasági földterületet törvényes öröklés útján bármilyen belföldi vagy külföldi természetes személy örökölhet, mindenféle korlátozás nélkül, még hatósági engedélyre sincs szükség! Az elmúlt években viszont sor került az örökléssel kapcsolatban egy említésre méltó változtatásra: 2014. március 15-től már nincs az özvegynek minden mező-és erdőgazdasági területen holtig tartó haszonélvezeti joga, csak az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési, felszerelési tárgyakon.
Örökösből tulajdonos
Az örökléssel azonban senki nem válik automatikusan tulajdonossá! Ahhoz, hogy az illetékes földhivatal tulajdonosként jegyezze be az öröklőt, a következő folyamatnak kell megtörténnie:
Minden olyan esetben, amikor az örökhagyó után ingatlanvagyon maradt, a hagyatéki előadó hagyatéki leltárt állít össze. Amennyiben az örökösnek módja van rá, felkeresheti a hagyatéki előadót, és az eljárás meggyorsítása céljából segíthet a hagyatéki leltár elkészítésében. Ezt követően az előadó tájékoztat minden örököst arról, hogy személy szerint melyik közjegyző illetékes a hagyatéki eljárás lebonyolításában. Ezután hagyatéki eljárás veszi kezdetét, ami hagyatékátadó végzéssel zárul le. A hivatalos eljárások következtében a járási hivatal földhivatali osztálya bejegyzi a föld örökösét új tulajdonosként. Végül a közjegyző a hagyatékadó végzést 15 napon belül továbbítja a NAV-nak, és ezzel megtörténik az öröklési illeték kiszabása is.
Az örökösnek az örökölt terület értékének 18%-át kell megfizetnie örökösödési illeték jogcímén. Az örökösödési illetékfizetés alól abban az esetben mentesül az örökös, ha az örökhagyó ági egyenes rokona (tehát gyermeke, unokája, szülője vagy nagyszülője) és az örökhagyó törvényes özvegye.
Az örökös kiemelt érdeke, hogy tudja, mennyit ér az örökölt birtok
A hagyatéki eljárás során a termőföldet öröklő kiemelt érdeke, hogy tudja, mennyit ér pontosan, mai piaci áron számolva a hamarosan tulajdonába kerülő birtok. Elsősorban azért, mert ha többen öröklik a termőföldet, ez a piaci ár képezheti a korrekt elszámolás alapját. Másrészt, ha már a hagyatéki eljárás során a valós piaci árral kalkulálnak, akkor – az esetleges eladás során – elkerülhető a túlzott mértékű adóalap megállapítása. Szerencsére hazánkban is elérhető olyan módszer, amely lehetővé teszi egy mezőgazdasági ingatlan valós, mai piaci értékének meghatározását. Az online világnak köszönhetően már otthon ülve, a termőföld néhány paraméterének (méret, aranykorona érték, elhelyezkedés) megadásával is könnyen bárki szert tehet egy nagyon pontos ármegállapításra.
Kulcs a sikeres földeladáshoz
A termőföldet öröklő személyeknek sok esetben nincs szoros kapcsolata a termőfölddel, nem tudja és nem is akarja azt megművelni. Ebben az esetben az egyik legkézenfekvőbb megoldás, ha az öröklő túlad örökségén, és az azért járó pénzt saját céljaira használja fel. Az örökölt föld valós piaci árának megállapítása garantálja, hogy a termőföld-adásvételben kevésbé rutinos, egyszeri öröklők se járjanak rosszul. A pontos piaci ár megismerése után érdemes meghirdetni az eladó földterületet, leginkább olyan platformon, amelyet a vásárlásra jogosult gazdák rendszeresen látogatnak.
Haszonbérlet az örökölt földön
Nem mindig annyira egyszerű a helyzet, mint ahogy azt az előzőekben vázoltuk. Előfordulhat az is, hogy az örökölt föld haszonbérbe van adva, a haszonbérleti szerződés pedig nem veszíti érvényét az azt megkötő tulajdonos halálával sem. A vonatkozó jogszabály értelmében, ha haláleset miatt más birtokába kerül a föld, a haszonbérleti szerződés tekintetében az örökös lép az örökhagyó helyébe. Ezzel a haszonbérleti szerződés megmarad az abban meghatározott lejárati időpontig, kivéve, ha a felek közös megegyezéssel a szerződést felbontják.
Amennyiben ez nem történik meg, úgy a továbbiakban az örökös jogosult a haszonbérleti díj beszedésére. Ebben az esetben minden örökösnek érdemes felülvizsgáltatnia a szerződésbe foglalt haszonbérleti díj mértékét, hiszen általános, hogy ezeket nem reálisan kötötte meg a két fél. Felülvizsgálat nélkül pedig az új tulajdonos is csak a korábban szerződésbe foglalt díj beszedésére lesz jogosult, ezzel saját maga mond le a jogosan megszerezhető profit egy részéről. A 2016. január 6-án életbe lépett, módosított földforgalmi törvény értelmében a legalább 10 éves időtartamra kötött haszonbérleti szerződésekbe foglalt bérleti díj a helyben szokásos árhoz igazítható, ha a szerződés aláírása óta már legalább 5 év eltelt és legalább ugyanennyi még hátravan. A díjmódosítás további kikötése, hogy a jelenleg szerződésbe foglalt bérleti díjnak legalább 20%-kal el kell térnie a helyben szokásos piaci ártól, ám a tapasztalat azt mutatja, hogy ez a kitétel számos esetben teljesül.
Haszonbérleti jog az örökségben
Ha már a haszonbérletnél tartunk, tartalmazhat haszonbérleti jogot az örökség. Ha ennek lejártáig még több év van hátra, az örökös több döntést is hozhat. Vállalhatja a haszonbérlet folytatását akkor is, ha az illető nem földműves, ugyanis öröklés esetében a földforgalmi törvény korlátozásait figyelmen kívül lehet hagyni. A haszonbérlő örököse viszont úgy is dönthet, hogy felmondja a szerződést a gazdasági év végére. Ezzel a felmondási joggal a hagyatéki eljárás jogerős befejezésének időpontjától, öröklési per esetén pedig a bírósági ítélet jogerőre elmélkedésétől számított 30 napon belül élhet.
Buktatók nélkül
Befejezésként tekintsük át, hogy milyen tipikus buktatókra érdemes figyelni, ha mezőgazdasági ingatlant öröklünk. Az első és legfontosabb teendő, hogy becsültessük fel az örökölt termőföld értékét! Így sem az osztozkodás, sem pedig az adózás terén nem szenvedhetnek csorbát érdekeink, sőt a későbbi esetleges eladás során is magabiztosabbak lehetünk. Ha már az eladásnál tartunk: ne abban bízzunk, hogy a szomszéd majd megveszi a területet! Szándékosan alakítsunk ki versenyhelyzetet, hirdessük meg több helyen is az eladni kívánt ingatlant! A kifejezetten termőföldek értékesítésére specializálódott weboldalakon minden olyan információt (méret, aranykorona-érték, térképes megjelölés, egyéb befolyásoló tényezők) könnyedén megadhatunk, ami ahhoz kell, hogy egy potenciális érdeklődő elegendő információt kapjon a meghirdetett területről, így nem fognak minket felesleges kérdésekkel hívogatni. Ha haszonbérleti szerződésben érintett területet vagy haszonbérleti jogot örököltünk, akkor is legyünk körültekintőek, hiszen többféle lehetőségből választhatjuk ki a számunkra legkedvezőbbet. Fontoljuk meg alaposan döntéseinket, és/vagy kérdés esetén forduljunk bizalommal a termőföldpiaci szakértőkhöz!
Sáhó Ákos
