Tovább emelkedik a termőföld ára -befektetési szemmel néztünk körbe

Írta: Szerkesztőség - 2012 január 31.

A termőföld-befektetés napjainkban egyre kedveltebb invesztíciós forma. Fontos azonban leszögezni, hogy a termőföld befektetés nem azonos a termőföld vásárlással. A termőföld befektetés sokkal összetettebb, nagyobb körültekintést és szakértelmet igényel.

Ahhoz, hogy biztosítsa a várt hozamot, és ne igényeljen személyes közreműködést, ügyintézést a befektető részéről, szakértő igénybevétele szükséges. Polyák Lászlót, a termőföld kereskedelemmel és közvetítéssel foglalkozó Tiszacash Zrt. vezérigazgató-helyettesét kérdeztem, hogy miért is olyan kedvelt ez a befektetési forma, és milyen tendenciákat lát a hazai termőföld-értékesítésben.

Milyen arányban vásárolnak kizárólag befektetési céllal termőföldet Magyarországon?

 

A befektetési célú termőföld vásárlása minden esetben együtt jár a föld megfelelő mezőgazdasági hasznosításával (jellemzően mezőgazdasági haszonbérlettel), tehát ezen földek megfelelő, hosszú távú művelése fontos befektetési / kiválasztási szempont.

Az, hogy milyen arányban történik mindez kizárólag befektetési céllal, globálisan csak megbecsülni tudjuk, jelenleg hozzávetőleg 50-50% mértéket becsülünk (fele arányban agrárszakmai, fele arányban befektetési célú adás-vételek).

Cégünknél inkább a befektetési célú vételek tekinthetők jellemzőnek, talán azért is, mert a segítségünkkel vásárolt termőföldek mezőgazdasági haszonbérletének menedzsmentjét (bérlő keresés, kiválasztás, agrár-ellenőrzés stb.) is vállaljuk, ami nélkül egy földtulajdonosnak szükségszerűen szakmai ismeretekkel és lehetőségekkel kellene rendelkeznie.

Ha az általunk közvetített tranzakciókat tekintjük, azt mondhatjuk, hogy a cégünk által közvetített termőföldek 70%-ban befektetési céllal kerülnek megvételre (haszonbérbe adva azokat), és hozzávetőleg 30%-ban szakmai befektetőként (ahol a tulajdonos saját kezelésében, saját kockázatára végez mezőgazdasági tevékenységet).

Cégünknél is egyre erősebb a szakmai réteg (elsősorban mivel az osztatlan közös tulajdonok megvásárlása, az esetlegesen több tucat tulajdonossal történő megállapodás nagyobb volumenű, speciális tevékenységet igényel, amiben ők is cégünkre támaszkodnak), de a kötelező, elővásárlással kapcsolatos kifüggesztésekre való helyi gazdálkodók általi „rájelentkezésekből” (elővásárlási jog gyakorlásából) is látjuk a szakmai szegmens aktivizálódását.

 

-A termőföld árát mindig egyedileg kell értékelni, az országrész, a művelési ág és az aranykoron függvényében (ha csak a legfontosabbakat említem). Ha mégis közös nevezőre hoznánk az alapadatokat, az ország melyik területén a legkeresettebb a termőföld a befektetőknek, ill. a valódi termelőknek?

Nem lehet egyértelmű „területfüggést” meghatározni, elsősorban amiatt, hogy a két különböző vásárlói kör igényei, kiválasztási feltételrendszere gyökeresen eltérő.

Befektetési céllal vásárolva a földet a legfontosabb szempont a jó ár/érték arány, illetve a jó mezőgazdasági haszonbérlet, a terület konkrét elhelyezkedése legtöbbször szinte indifferens.

A viszonylag alacsonyabb árak és a nagyobb mezőgazdasági területek okán, inkább az ország keleti fele a legkedveltebb célpont.

Gazdálkodók esetén ezzel szemben, a lehetőség szerinti azonnali saját használatba vétel (ne legyen hosszú távú haszonbérlettel lekötött a terület), illetve a már saját gazdálkodásban lévő területekhez való közelség (egységes művelés lehetősége) a fontosabb szempont.

Ez „erős” területfüggést jelent, de ennek helye attól függ, hogy az adott szakmai befektető hol gazdálkodik már bérelt vagy saját tulajdonú területeken, így általánosságban az ország egy adott területe nem jelölhető meg.

 

-Az elmúlt évtizedben a termőföld négyévente megduplázta az árát, Magyarországon 2014-ben lejár a külföldiek és jogi személyek földvásárlását tiltó moratórium. Ennek következtében várható, hogy a hazai földárak még magasabbra, a nyugat-európai szintre emelkednek?

A további emelkedés, illetve a nyugat-európai árakhoz való felzárkózás várható. Ennek „motorja” nem elsősorban a moratórium lejárta, hiszen az elmúlt időszak dinamikus áremelkedése mögött sem a külföldiek, hanem a belső kereslet növekedése állt.

Jól bizonyítja ezt az is, hogy a moratórium eredeti (2011-es) lejárta előtt sem „ugrottak meg” az árak, mint ahogy annak elmaradása (a moratórium meghosszabbítása) hírére sem „estek vissza”.

A moratórium lejárta és a külföldiek tulajdonszerzésének lehetősége növelheti az áremelkedés „dinamizmusát”, de az alapvetően emelkedő trend ettől függetlennek tekinthető.

 

-Milyen arányú és sikerű az osztatlan közös földtulajdonok értékesítése. Tapasztalatok alapján, mikorra futhat ki ez a tulajdonviszony hazánkban?

Az osztatlan közös tulajdon a magyar földpiac és birtokszerkezet egyik legnagyobb problémája.

Hozzávetőleg kétmillió föltulajdonos van hazánkban, ami az optimális birtokszerkezetet és méretet figyelembe véve ennek maximum tizede lehetne.

A jelenlegi viszonyok mellett, a kialakulóban lévő földpiac „megerősödésével”, a kereslet élénkülésével megindult a kedvezőtlen birtokszerkezet megváltozása, az osztatlan közös tulajdonok megszűnése, de a folyamat lassú.

A kis osztatlan közös tulajdonok kimérése pedig nem jelent igazi megoldást, hiszen ezzel – bár az osztatlan közös tulajdon megszűnik – mezőgazdaságilag életképtelen területnagyságok jönnek létre.

Ez annál is inkább nem kívánatos, hiszen a kimérés által olyan kis területnagyságok jöhetnek létre, amikre már nem lehet területalapú támogatást kapni.

Ez a helyzet jelenleg például Romániában, ahol a mezőgazdasági területek jelentős részére nem támogatható a túlságosan kicsi méret miatt.

-A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) már több ezer hektár bérelt földterület visszaadására és elhagyására szólított fel nagyvállalatokat.

Az agrárpolitikai intézkedések hosszú távú célja a családi gazdaságok, különös tekintettel az állattenyésztést vállaló gazdaságok helyzetbehozása. Ez generál-e változást a földpiacon most ill. a közeljövőben?

A családi gazdaságok „helyzetbehozása” alapvetően agrárpolitikai terület.

Koncepcionálisan mindenesetre azt a kérdést veti fel, hogy honnan lesz ezeknek a gazdaságoknak megfelelő tőkeereje a szükséges mennyiségű földterület megszerzésére, a modern technológiák alkalmazására, a megfelelő szintű gépesítésre.

 

Jelentős változást a földpiacon ez két estben okozhat.

Az egyik, ha az állam forrásokat (például kedvezményes hiteleket stb.) biztosít a preferálni kívánt rétegnek, és ekkor ez tőkeerős vevőként jelenhet meg a földpiacon.

Ez a jelenlegi piaci folyamatokkal szinkronban lenne, az árak emelkedése és a birtokkoncentráció folytatódhatna, csak a preferált réteg kapna – a plusz forrásoknak megfelelően – „nagyobb hangsúlyt”.

A másik, ha az állam – megfelelő források nélkül – pusztán jogi eszközökkel próbálja a családi gazdaságokat preferálni, helyben lakáshoz, egyéb olyan feltételekhez kötve a földszerzést, ami számukra kedvező.

Ez negatív hatással lehet a földpiacra, hiszen olyan módon limitálja a piacot, hogy ezzel párhuzamosan a megmaradó szegmensben nem teremt fizetőképes keresletet.

Ez nem tekinthető megfelelő megoldásnak, hiszen „konzerválná” a piacot és az árakat (amiknek nem megfelelő szintje a moratórium meghosszabbításának egyik legfőbb indoka volt), másrészt előtérbe helyezné 20-30 ezer ember érdekeit (családi gazdaságok) kétmillió ember (földtulajdonosok) érdekeivel szemben.

-Gyakran hivatkozik a tárca és a média is a dán példára (miszerint akkora lehet egy családi gazdálkodás, amit a család el is tud látni, sőt míg egy üzemnek lehet több tulajdonosa, addig egy tulajdonosnak nem lehet több üzeme. A hazai viszonyok ettől teljesen eltérnek.

 

Haszonbérletbe kiadott vagy kifejezetten termelési céllal vásárolt földterületek esetében milyen irányba változnak a birtokméretek hazánkban?

 

Ez alapvetően agrárszakmai kérdés, nincs kellő rálátásunk a piacra, annál is inkább, mivel a gazdálkodó nem csak az általunk menedzselt területeket bérli, hanem egyéb tulajdonosoktól is, és ezen területek „összességén” gazdálkodik.

A haszonbérletek menedzsmentje kapcsán mindazonáltal több száz termelővel, mezőgazdasági vállalkozással állunk folyamatos kapcsolatban.

Azt látjuk, hogy a „közepes” 200-500 ha megművelt területméret környékén a „legstabilabbak” a gazdálkodók, valószínűleg ez az a birtokméret, ahol a géppark és a művelt terület nagysága olyan arányban áll egymással, hogy a legrentábilisabb módon folytatható a gazdálkodás.

A megfelelő mértékű gépesítés biztosan kulcsterülete a megfelelő gazdálkodásnak.

Látunk olyanokat, akik például kedvezményes hitelekre támaszkodva „túlgépesítettek” és ennek kihasználása miatt „erőn felül” kell területeket bérelniük, de olyanokat is, akik megfelelő géppark hiányában nem az elvárt technológiával művelik a területeket, ami a lehetőségektől kisebb termésátlagokat eredményez.

Ma Magyarországon a gazdaságok zöme 10-50 ha közötti területnagyságon gazdálkodik, amitől mindenképpen nagyobb birtokméretek látszanak célszerűbbnek, különösen a GOFR (gabona, olaj, fehérje és rost) jellegű szántóföldi növénytermesztés esetén.

 

A termőföld – mint egyre keresettebb erőforrás

A Föld lakossága rohamosan gyarapszik.

A növekvő élelmiszer-igény csak a mezőgazdasági termelés növelésével elégíthető ki, azonban egyre csökken a termőterületeink mennyisége. 2040-ben már várhatóan 9 milliárd ember lakja majd Földünket.

Az ENSZ Élelmezési és Mezőgazdasági Szervezete (FAO) szerint ekkora néptömeg élelmezéséhez csaknem 30%-kal több gabonát kell termesztenie a világnak, mint napjainkban.

A jövőben földkészleteinket sokkal hatékonyabban kell hasznosítanunk, ha a már most megmutatkozó globális problémákkal – a vízhiánnyal, az éhezéssel, a globális felmelegedéssel, az elsivatagosodással, az árvizekkel, az erdőtüzekkel, a légszennyezettséggel – is föl szeretnénk venni a harcot.

 

Egy főre jutó termőföld

Az utóbbi 30 évben világszerte csökkent az egy főre jutó szántóföldek területe a gyors népességnövekedés következtében.

Ázsiában az egy főre jutó termőföld nagysága csupán fele a világátlagnak, de ez is csökken.

Észak- és Közép-Amerikában valamint a volt Szovjetunió országaiban nagyobb az egy főre jutó szántóföldek mennyisége, mint a világ más területein.

 

Az EU 27-ben 2007-ben az egy főre jutó termőföld nagysága a következőképpen alakult:

 

Ország

1 főre jutó termőföld (ha/fő/év)

Málta

0,03

Belgium

0,13

Hollandia

0,13

Ciprus

0,14

Németország

0,20

Olaszország

0,23

Szlovénia

0,25

Egyesült Királyság

0,27

Luxemburg

0,28

Svédország

0,35

Görögország

0,36

Portugália

0,36

Szlovákia

0,36

Ausztria

0,39

Csehország

0,42

Lengyelország

0,42

Finnország

0,44

Dánia

0,49

Franciaország

0,51

Spanyolország

0,56

Észtország

0,57

Magyarország

0,57

Románia

0,64

Bulgária

0,67

Litvánia

0,79

Lettország

0,81

Írország

1,04